Міністерство юстиції України оприлюднило заяву, в якій відкидає інформацію, що поширилася у соціальних мережах про введення нових правил при купівлі нерухомості з 1 січня 2026 року. Зазначено, що законодавство, пов’язане з фінансовим моніторингом у діяльності нотаріусів, які здійснюють посвідчення угод про купівлю-продаж нерухомості, залишається без змін. Вже протягом понад 10 років нотаріуси виконують функції суб’єктів первинного фінансового моніторингу, контролюючи дотримання законодавства, спрямованого на запобігання легалізації доходів злочинного походження та інших злочинних діянь. Нотаріуси повинні перевіряти джерела походження коштів під час операцій з нерухомістю від 400 тисяч гривень, засвідчуючи такі виплати відповідними документами. Міністерство зазначило, що ці вимоги є закріпленими в чинному законодавстві на сьогоднішній день.
Позначка: Нерухомість
-
Податкові зміни для угод з нерухомістю-2025: коментар нотаріуса та поради клієнтам
Кожен договір — це не просто цифри в реєстрі, а рішення родини на роки вперед. 2025-й приніс нові правила гри: інша вартість помилки, інший баланс між швидкістю угоди і її підготовкою. Ринок став обережнішим, а держава — прискіпливішою до деталей. Тому роль нотаріуса сьогодні — не лише посвідчити підпис, а й передбачити наслідки, щоб завтра ви не переплачували за те, чого можна було уникнути.
Чому це актуально зараз
2025 рік приніс відчутні корективи для фізичних осіб, що продають або дарують нерухомість. Ключова новина — підвищення ставки військового збору до 5% для більшості видів доходів фізосіб, що змінило фактичну “математику” угод. Разом із чинними правилами ПДФО та супутніми платежами це вплинуло на планування продажів і сімейних передач активів.
“Під час війни ціна помилки у документах виросла врази: некоректно визначена база оподаткування або неправильно обраний сценарій угоди здатні коштувати десятків тисяч гривень.” — коментує Роман Падалка.
Що саме змінилося
• Військовий збір: підвищено до 5% (було 1,5%). Якщо операція звільнена від ПДФО, військовий збір не нараховується.
• Продаж нерухомості резидентами: перший продаж у році за умови володіння понад 3 роки (для спадкового майна вимога 3 років не діє) — без ПДФО та ВЗ; другий продаж — 5% ПДФО + 5% ВЗ; третій і наступні — 18% ПДФО + 5% ВЗ.
• Нерезиденти: як правило, 18% ПДФО + 5% ВЗ незалежно від кількості угод.
• Дарування: між членами сім’ї 1–2 ступеня — без ПДФО і ВЗ; іншим особам — 5% ПДФО + 5% ВЗ від оціночної/ринкової вартості.
“Найчастіше економію дає не хитра схема, а проста дисципліна: де можливо — перший продаж у році з дотриманням строку володіння; для сімейних передач — оформлення дарування між близькими родичами.” — радить Роман Падалка.
Практичні наслідки та приклади
1) Продаєте першу квартиру у 2025 році, володіли >3 роки. ПДФО = 0%, ВЗ = 0%. Покупець сплачує 1% до Пенсійного фонду; додаються держмито та нотаріальні витрати.
2) Даруєте квартиру племінниці. Для обдарованої — ПДФО 5% + ВЗ 5% від вартості; потрібна оцінка. Умовно при 1 500 000 грн — податки 150 000 грн.
3) Другий продаж у році. Сумарне навантаження — 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ) на суму доходу, без урахування супутніх платежів.
“Обережно з формулюваннями у договорах: база оподаткування — це не “домовленість сторін”, а поняття, яке перевіряється документально. Оцінка, походження права, строк володіння — все має бути без прогалин.” — наголошує Роман Падалка.
Висновки нотаріуса Пільга на перший продаж (володіння понад 3 роки / спадщина першої черги) залишається найефективнішим інструментом мінімізації фіскального навантаження: коли ПДФО = 0%, військовий збір не нараховується. Інші сценарії — повторні продажі, дарування “неблизьким” — у 2025 році об’єктивно дорожчі через підвищений ВЗ. Для нерезидентів та складних об’єктів критичною стає якість підготовки документів.
“Плануйте календар угод. Якщо маєте кілька активів, рознесіть продажі по роках — це дає легальну економію 10% (ПДФО + ВЗ) на кожному другому об’єкті.” — підсумовує Роман Падалка.
Поради нотаріуса (чек-лист перед угодою)
• Перевірте, чи застосовується звільнення від ПДФО. Якщо так — військовий збір не нараховується.
• Розрахуйте повну вартість: ПДФО/ВЗ, 1% пенсійний збір (для покупця), держмито, оцінка, нотаріальні послуги — і закладіть це у бюджет угоди.
• Підготуйте докази спорідненості (для дарувань) та оцінку заздалегідь: це зменшує ризик донарахувань.
• Нерезиденти: погодьте методику визначення бази оподаткування і джерела даних до підписання.
• Враховуйте місцевий податок на нерухомість у загальній собівартості володіння — це впливає на терміни продажу.
“Нотаріальна угода — це конструктор, де кожна деталь має місце і сенс. Чим якісніше ми зберемо її сьогодні, тим спокійніше ваші рішення переживуть перевірку завтра.” — резюмує Роман Падалка. -
В Одесі викрили шахрайську схему з квартирами померлих
У Одесі виявили шахрайську схему, яка полягала у привласненні квартир померлих мешканців без спадкоємців. Подружжя рестораторів використовувало знайомих, щоб отримати інформацію про вільні квартири та оформлювати липові договори купівлі-продажу нерухомості. Суддя районного суду був залучений для виношення судових рішень на користь шахраїв. Вони встигли переоформити три квартири на загальну суму майже 3 мільйонів гривень, але тепер на ці об’єкти накладено арешт. Колишньому судді та іншим учасникам схеми оголошено підозру у квартирних оборудках.
-
Гренландія обмежила права іноземців на володіння нерухомістю
Парламент Гренландії схвалив нові правила володіння нерухомістю іноземцями на тлі зростання інтересу до нерухомості в країні з боку США. Про це напередодні повідомило видання The Local.
Вказано, що вся земля в Гренландії належить державі і не може бути придбана, але фізичні особи можуть отримати право на користування конкретною ділянкою. Однак нерухомість можна купувати і продавати.
Нові правила ускладнюють іноземним громадянам отримання дозволу на використання земельної ділянки та придбання нерухомості.
Законопроєкт був поданий після того, як влада помітила “певний інтерес” з боку іноземців до придбання нерухомості в Гренландії.
Зокрема, місцеві ЗМІ писали, що агенти з нерухомості в Гренландії помітили “сплеск інтересу” з боку американців, які бажають придбати землю в цій країні.
Це сталося після неодноразових заяв президента США Дональда Трампа протягом цього року про те, що він хоче взяти під контроль Гренландію.
У січні гренландські політики внесли внесли законопроєкт, який ускладнює іноземним громадянам придбання землі та нерухомості.
Згідно з новим законом, лише гренландські, фарерські або данські компанії чи фізичні особи можуть отримати дозвіл на використання землі або придбання нерухомості в Гренландії.
Особи, які не мають данського громадянства (яке також надається жителям Гренландії), повинні проживати в Гренландії та сплачувати податки протягом щонайменше двох років.
Покупці, які не відповідають критеріям, але мають надію на придбання нерухомості, можуть звернутися до уряду за спеціальним дозволом.
Закон набере чинності з січня 2026 року. За його порушення перебачені штрафи.
Раніше ЗМІ повідомили, що США знайшли альтернативу анексії Гренландії. Тепер Вашингтон розглядає варіант угоди про вільну асоціацію, однак, для цього острів мав би здобути незалежність від Данії.
Спецслужби США отримали наказ шпигувати за Гренландією – ЗМІ -
Українці почали активніше сплачувати податок на нерухомість
Протягом січня-вересня власники нерухомості сплатили 9,5 млрд гривень податку на нерухоме майно, не враховуючи земельні ділянки. Цю інформацію оприлюднила Державна податкова служба. Сума цього податку зросла на 22% порівняно з минулим роком, становлячи 1,7 млрд гривень. Найбільше коштів у виді податку отримали бюджети міст і областей, зокрема Києва, Львова, Київської області та Одеської області. Загалом за цей період податок на нерухомість сплатили 853,4 тисячі платників, які власні квартири, будинки або іншу нерухомість певних розмірів.
-
Російський уряд схвалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації прийняв рішення націоналізувати “безхазяйне” житло на окупованих територіях України, зокрема в Луганській, Донецькій, Запорізькій та Херсонській областях. Це означає, що житло, на яке відсутні документи або неможливо визначити власника, буде передане у власність окупаційним адміністраціям чи муніципалітетам. Це дозволить отримати житло мешканцям, які втратили нерухомість через бойові дії, а також деяким категоріям працівників. Водночас, документ закріплює право держави на об’єкти, які не можуть бути власністю громадян або юридичних осіб, наприклад, критичну інфраструктуру та підприємства. Ці зміни спрямовані на інтеграцію окупованих територій в економічну та правову систему Росії до 2028 року. Крім того, Росія скорочує фінансування окупованих регіонів через невдачу впровадити “ринкову економіку” та активізує примусову мобілізацію українців на цих територіях.
-
Російський уряд свалив “націоналізацію” житла на ТОТ
Уряд Російської Федерації затвердив план націоналізації “безхазяйного” житла на окупованих територіях України. Це стосується будинків, квартир та кімнат у Луганській, Донецькій, Запорізькій та Херсонській областях. Згідно з законопроєктом Міністерства будівництва, житло вважатиметься “безхазяйним”, якщо на нього немає документів або не можна визначити власника. Таке житло передаватиметься у власність окупаційним адміністраціям або муніципалітетам. Мешканці окупованих територій, які втратили майно через бойові дії, а також деякі категорії працівників, зможуть отримати це житло. Якщо з’явиться власник, житло може бути повернене. Також документ закріплює право держави на об’єкти, які не можуть бути у власності громадян або юридичних осіб, зокрема критичну інфраструктуру та підприємства. Експерти вважають, що ці зміни є частиною процесу інтеграції окупованих регіонів в економічну та правову систему Росії, який планують завершити до 2028 року. Раніше подібні питання вирішувалися на місцевому рівні, але тепер вони будуть регулюватися на федеральному рівні.
-
Заможні росіяни масово скуповують нерухомість у ЄС
Заможні росіяни знову прагнуть “прописатися” в Європі – про це свідчать дані про угоди з купівлі нерухомості. Вперше з 2022 року житло в країнах ЄС стало найпопулярнішим напрямом серед російських покупців, повідомляє агентство закордонної нерухомості Intermark Global, інформує TMT. За його даними, на Європу припало 41% усіх угод, укладених росіянами з січня по вересень, тоді як роком раніше цей показник становив 30%.
Фахівці Intermark Global зазначають, що знову зростає інтерес росіян до купівлі нерухомості з метою отримання дозволу на проживання. Цього року понад половину угод (54%) укладено саме з такою метою.
Як і до початку повномасштабної війни, найчастіше росіяни купують житло на Кіпрі (6% усіх угод проти 4% торік), а також у Франції, Іспанії, Словенії та Португалії.
Розглядаючи варіанти придбання нерухомості в Європі, покупці цікавляться не стільки інвестиційною привабливістю, скільки можливістю оформити імміграційний статус ЄС без вимоги постійного проживання в країні.
Країни Південно-Східної Азії, які торік займали перше місце за популярністю – насамперед Таїланд і Індонезія (Балі) – опустилися на друге місце, на них припадає 32% угод. Попри це, вони залишаються привабливими завдяки високій прибутковості інвестицій – 10-15% річних у разі здачі житла в оренду, відзначають експерти.
Третє місце займає Близький Схід (17% угод), передусім ОАЕ та Оман. На четвертому місці – Туреччина, яка з часткою у 6% залишається популярною серед росіян (у 2022 році вони були там головними іноземними покупцями житла).
Загалом попит на закордонну нерухомість повернувся до довоєнного рівня, знизившись на 35% після ажіотажу минулих трьох років, свідчать дані Intermark Global.
Про це свідчить і зростання середнього чеку на 27% у порівнянні з аналогічним періодом 2024 року.
Попри санкції та фінансові обмеження, придбати нерухомість у Європі для росіян технічно не становить проблеми, кажуть рієлтори: головне – мати гроші.
“Продавці житла в лояльних до Росії країнах ЄС вже при покупках від 250-300 тисяч євро самі пропонують зручні варіанти оплати, зокрема через криптовалюту”, – пояснює один із них.
Головне, щоб кошти не мали прямого зв’язку з Росією, додає інший агент.
За його словами, значно складніше продати нерухомість у Європі й повернути гроші до Росії.
“Якщо вам не потрібно з якихось причин легалізовувати угоди в Росії, то великих проблем із купівлею не виникне”, – погоджується ще один агент із продажу закордонної нерухомості.
Раніше ми повідомляли, що Москва скористалася масовою втечею з Росії опозиційно налаштованих громадян, аби під цим прикриттям заслати професійних шпигунів, диверсантів та найманих убивць в країни Європи. Росіяни скуповують нерухомість в Європі попри санкції -
Російські забудовники на межі банкрутства – розвідка
У Росії понад 20% девелоперів стикаються з фінансовими проблемами через зниження продажів та високі кредитні ставки. Прогнозується, що ця частка може зрости до 30%. Особливо вразливими є компанії, які будують житлові комплекси для масового ринку, оскільки вони залежать від попиту на іпотеку. Більшість забудовників відкладають терміни здачі об’єктів, що призводить до збільшення кількості проблемних проектів. Сектор нерухомості страждає від низького попиту, обмеженої підтримки з боку держави та ресурсів, які йдуть на війну з Україною. Це призводить до зниження обсягів продажів, зростання боргів та зупинення будівництва. Інвестиції в нерухомість значно зменшилися у першому півріччі цього року. Банки ускладнюють процес отримання іпотеки, відхиляючи більше половини заявок. Рівень ставок на іпотеку став настільки великим, що навіть клієнти з бездоганною кредитною історією мають складності з отриманням кредиту. У сегменті корпоративних кредитів також збільшується кількість проблемних позик. Уряд розглядає можливість введення мораторію на банкрутства девелоперів та інші заходи для підтримки галузі.
-
НАБУ відповіло на звинувачення СБУ щодо свого детектива
Національне антикорупційне бюро проведе службове розслідування стосовно їхнього співробітника, якому оголошено підозру в декларуванні недостовірної інформації на суму понад 4 мільйони гривень. Про це повідомила пресслцжба НАБУ у середу, 10 вересня.
Зазначається, що у другій половині 2024 року Управління внутрішнього контролю НАБУ проводило перевірку особистих, ділових і моральних якостей вказаного детектива як кандидата на посаду. Зазначена перевірка проводилися щодо кандидата та членів його сімʼї, не стосувалася третіх осіб та не виявила фактів недостовірного декларування.
НАБУ заявило, що розпочинає службове розслідування щодо фактів, викладених у матеріалах СБУ. У разі підтвердження оприлюдненої інформації Бюро вживатиме передбачених внутрішніми процедурами адміністративних заходів.Окремо зазначається, що після проведення 21 липня 2025 року СБУ та Державним бюро розслідувань обшуків та вилучення особистої техніки у співробітників НАБУ Управління внутрішнього контролю НАБУ надіслало вказаним органам та Офісу генерального прокурора офіційні листи з проханням невідкладно поінформувати УВК у разі виявлення фактів протиправних дій з боку працівників НАБУ та включити УВК до складу слідчої групи.
На даний час вказані органи офіційно не повідомляли УВК НАБУ про виявлені факти щодо згаданого детектива та не включили детективів УВК до складу слідчих груп.
За даними антикорупційників, СБУ та ДБР проситимуть для вказаного детектива запобіжний захід у вигляді застави та відсторонення від посади. Справу розглядатиме Печерський суд Києва.
Нагадаємо, СБУ викрила заступника керівника одного з підрозділів детективів НАБУ на недостовірному декларуванні та приховуванні нерухомості.